Pflegeimmobilien – Zahlen & Fakten

Zunächst präsentieren wir Ihnen einige interessante Hintergründe zum Pflegemarkt und der Entwicklung der Pflegeimmobilien. 

 

Die Zukunft der Pflege

Die Bevölkerung in Deutschland schrumpft, während es gleichzeitig immer mehr Senioren gibt. Im Jahr 2005 fehlten bereits über 300.000 Betten in Deutschland. Demnach wird es einen hohen Bedarf an Senioren-Residenzen und Pflegeeinrichtungen in den nächsten Jahrzehnten geben. Nach der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung wird die Gruppe der 60-Jährigen und Älteren in den kommenden Jahrzehnten stark zunehmen. Legt man die Vorausberechnungsvariante „untere Grenze der mittleren Bevölkerungsentwicklung“ zu Grunde, so werden im Jahr 2030 rund 7,3 Millionen mehr 60-Jährige und Ältere in Deutschland leben (28,5 Millionen) als im Jahr 2009 (21,2 Millionen). Dies entspricht einer Zunahme von 34,5 %. Im Jahr 2030 würden dann 37 % der Einwohner in Deutschland zu den 60-Jährigen und Älteren zählen (2009: jeder Vierte). Bei deutlich gesunkener Bevölkerungszahl würde sich bis 2050 der Anteil der über 60-Jährigen auf 40 % der Bevölkerung weiter erhöhen. Diese Vorausberechnungsvariante basiert auf den Annahmen einer annähernd konstanten Geburtenhäufigkeit von 1,4 Kindern je Frau, eines Anstiegs der Lebenserwartung Neugeborener bis 2060 auf 85 Jahre (Jungen) bzw. 89,2 Jahre (Mädchen) und eines jährlichen Außenwanderungssaldos von + 100 000 Personen.

(Quelle: Destatis Demografischer Wandel in Deutschland) Komplettes Dokument als PDF-Download


 

Die Konsequenz

Der Pflegemarkt muss den demografischen Wandel auffangen – und zwar durch individuelle Wohn- und Pflegekonzepte.  Diese sollen sicherstellen, dass ältere Menschen ihren Lebensabend genießen können. Darüber hinaus benötigen wir intelligente Finanzierungskonzepte, die helfen, den Bedarf an bezahlbaren Pflegeplätzen zu decken. Und hier kommen die Pflegeimmobilien ins Spiel.

Hier können Anleger einen der letzten Wachstumsmärkte in Deutschland erschließen. Während dynamisch wachsende Märkte normalerweise voller Risiken stecken, gilt das für den Pflegemarkt nur sehr bedingt. Denn die Nachfrage nach Pflegeplätzen steigt. Das bedeutet, dass gut geführte Pflegeeinrichtungen über Jahrzehnte ausgelastet sein werden.

 

Mit dem Erwerb einer Pflegeimmobilie engagieren Sie sich auch sozial. Wir garantieren Ihnen eine monatliche Mieteinnahme ohne Risiko. Sie müssen sich um nichts kümmern!

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Was ist eine Pflegeimmobilie?

In der Vergangenheit bauten und betrieben öffentliche Träger (Kirchen oder Kommunen) komplette Pflegeheime. Alternativ investierten Großinvestoren wie Investmentfondsgesellschaften, Banken und Versicherungsgesellschaften in Pflegeeinrichtungen. Die Betreibergesellschaften waren damals schon in privater Hand.

Doch man konnte langfristig den Bedarf durch die geschilderten Wege nicht decken. So gingen vor einigen Jahren Initiatoren und Betreiber von Pflegeimmobilien dazu über, die Pflegeeinrichtungen in Wohnungs- und Teileigentum aufzuteilen und an Privatanleger als Kapitalanlage zu verkaufen. Dies geschieht analog zum Wohnungsmarkt im Einzeleigentum mit eigenen Wohnungsgrundbüchern. Hierdurch konnte der Markt das Gesamtangebot an Seniorenpflegeappartements in eine ganz neue Richtung lenken.

Die Umgestaltung des Heimgesetzes und der Heimmindestbauverordnung in den 2000er Jahren trug ebenfalls dazu bei. Die Neuregelungen bei Neubau und Umbau von Pflegeeinrichtungen lassen nur noch den Bau von Einbett-Appartements zu. So bot sich die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum förmlich an.

 

Planungsphase Pflegeimmobilien

 

Bedarfsanalyse und Standortwahl

Zu Beginn des Baus einer Pflegeimmobilie muss der Bauträger den perfekten Standort finden. Dies geschieht nicht unbedacht oder willkürlich. Die Auswahl eines Standortes durchläuft einen Prozess, der im Fachjargon Standort- bzw. Bedarfsanalyse genannt wird.

Mittels dieser Standortanalyse ermitteln Fachleute Faktoren für einen möglichen Bedarf und die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines solchen Projektes. Diese Analysen geben Auskunft darüber, ob es am Standort einen signifikanten Bedarf gibt. Man will eine hohe Auslastung des Pflegeheims erreichen. Also wird geprüft, ob der Bedarf an diesem Standort nicht schon von anderen Einrichtungen abgedeckt ist.

Wichtigster Punkt für alle Kriterien ist das Merkmal der Langfristigkeit. Schließlich wird hier eine langfristige Investition geplant. Diese Überprüfung ist von entscheidender Bedeutung. Für einen Bauträger bildet die Bedarfs- und Standortanalyse die Grundlage seiner Entscheidung. Nur so erhält der Bauträger am Ende gemeinsam mit einem Betreiber eine entsprechende Betriebsgenehmigung.

Betreiberwahl

Für den Betreiber der Pflegeimmobilie ist die Standort- und Bedarfsanalyse ebenfalls sehr wichtig. Sie ist die Entscheidungsgrundlage dafür, einen Pachtvertrag über mindestens 20 Jahre an diesem Standort einzugehen. Besonders der Betreiber trägt ein hohes betriebswirtschaftliches Risiko. Er ist daher an einer hohen und dauerhaften Belegung der Pflegeimmobilie interessiert.

In den meisten Fällen projektieren Bauträger und zukünftiger Betreiber gemeinsam, um die jeweilige Betreiberkonzeption mit in die Gestaltung der Pflegeimmobilie einfließen zu lassen. Der Betreiber kalkuliert alle wirtschaftlichen Kennzahlen für einen erfolgreichen Betrieb einer Pflegeimmobilie an diesem gewählten Standort.

Fällt am Ende die Standort-und Bedarfsanalyse positiv aus, erhält der Bauträger i.d.R. die Baugenehmigung und der Betreiber die Betriebserlaubnis von den entsprechenden Behörden. Dann schließt er mit einem ausgewählten Betreiber einen Mietvertrag über mindestens 20 Jahre ab. Danach beginnt der Bau des Objektes.

Bauphase

Nach Erhalt der Baugenehmigung beginnt der Bauträger mit dem Bau des Objekts. Da hier Wohnungs- und Teileigentum verkauft wird, wird ein Notar mit der Fertigung einer notariellen Teilungserklärung beauftragt, in der alle Pflegeappartements einzeln zugeordnet werden. Basis der Teilungserklärung ist die vom jeweiligen Bauamt neben der Baugenehmigung erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung. In dieser sind alle Appartements und deren Flächen zugeordnet. Sodann beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Anlage von Einzelwohnungsgrundbüchern.

Was geschieht während der Pre-Opening-Phase?

Wie man sich sicherlich vorstellen kann, wird es nicht so sein, dass ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung die neuen Bewohner des jeweiligen Pflegeheims bereits mit gepackten Koffern vor der Türschwelle stehen. Die Erfahrungen haben gezeigt, dass es immer eine gewisse Zeitspanne braucht, bis die Einrichtung belegt ist und vom Umfeld angenommen wurde. Die Gründe dafür sind logisch und nachvollziehbar, denn es gibt Kündigungsfristen und Umzugstermine, etc.

Für diesen Umstand wird dem Betreiber ein pachtfreier Zeitraum nach Fertigstellung des Objektes eingeräumt. Dieser soll dem Betreiber dazu dienen, die Pflegeeinrichtung Stück für Stück zu belegen. Diese Phase wird Pre-Opening-Phase genannt und wird im Pachtvertrag vereinbart und definiert. Die Pre-Opening-Phase beträgt i.d.R. drei bis sechs Monate und ist von Objekt zu Objekt unterschiedlich. Die jeweilige Pro-Opening-Phase finden Sie immer im jeweiligen Pflegeimmobilien-Exposé.

 

Objektangebote

Wie findet man Bewohner für Pflegeimmobilien?

Mit dem Pachtvertrag hat der Betreiber einer Pflegeeinrichtung alle Flächen des Gebäudes angemietet. Er hat die Maßgabe, die einzelnen Pflegeappartements über Heimverträge für stationäre Pflegeeinrichtungen an die Endbewohner weiter zu vermieten. Somit ist es die Aufgabe des Betreibers, die Endvermietung der Pflegeappartements vorzunehmen, der Eigentümer des einzelnen Appartements muss sich nicht um die Vermietung kümmern.

Der Betreiber hat wohlgemerkt im Vorfeld eine Standort- und Bedarfsanalyse durchgeführt und weiß um seine im Umfeld vorhandenen Zielgruppen. Meist werden weit vor Eröffnung einer Einrichtung Informationsabende in öffentlichen oder kirchlichen Einrichtungen oder in umliegenden Krankenhäusern veranstaltet. Es gibt auch einschlägige Internetportale, in denen man neue Einrichtungen bewirbt. Vielfach haben sich schlicht und einfach die Printmedien bewährt, wenn es gilt, eine neue Einrichtung bekannt zu machen.

Die neuzeitlichen Pflegeeinrichtungen werden nach dem sogenannten Wohngruppen-Prinzip geführt. Das bedeutet, die Endbewohner ihrem Krankheitsbild entsprechend Appartements angeboten bekommen. So entstehen homogene Wohngruppen, die zum einen sinnvoller und besser betreut und gepflegt werden können. Zum anderen erzeugen diese Wohngruppen aber auch ein harmonischeres Wohnklima.

So ist die Vermietung der Pflegeimmobilie Aufgabe des Betreibers und nicht des Eigentümers. Denn der Eigentümer hat alle Flächen über mind. 20 Jahre an den jeweiligen Betreiber verpachtet. Auch das “Bestellerprinzip“ wie bei der Eigentumswohnung greift hier nicht. Eine Neuvermietung verursacht bei einer Pflegeimmobilie daher keine weiteren Kosten für den Eigentümer. Er bekommt von alledem nichts mit und hat auch keine Arbeit. Es fließen regelmäßig jeden Monat die Mieteinnahmen, auch wenn das Pflegeappartement gerade nicht bewohnt ist.

Pflegeimmobilien bieten den höchsten Inflationsschutz

Während normale Immobilen bereits eine sichere Kapitalanlage darstellen, ist die Situation bei Pflegeimmobilien noch deutlich besser. Die Nachfrage in der Pflege steigt aufgrund des demographischen Wandels in Deutschland stetig. Pflegeimmobilien gelten als förderungswürdige Sozialimmobilien und erhalten somit Zuschüsse der staatlichen Sozialhilfeträger.

Der Verwaltungsaufwand von Pflegeimmobilien für den Anleger ist gering – Nebenkostenabrechnungen sind nicht notwendig, Mieter müssen aufgrund der hohen Nachfrage nicht gesucht werden und sollte ein Zimmer einmal leer stehen oder der Mieter nicht zahlen können, erhält der Anleger die Miete entweder vom Betreiber oder vom Staat.


Inflationsschutz: Immobilien sind im Vergleich zu anderen Geldanlagen krisensicher

Das Geldvermögen der Deutschen wurde in den vergangenen 150 Jahren bereits dreimal vollständig durch Währungsreformen entwertet. Im Gegensatz dazu brachten und bringen Immobilien ihren Besitzern zumeist verlässliche Renditen. Gerade in Zeiten von Finanzkrisen, Staatskrisen und Niedrigzinsen sind viele Geldanlagen nicht dauerhaft sicher.

Besonders gefährlich für den privaten Vermögensaufbau ist die Inflation – das heißt, dass die Kaufkraft des Geldes abnimmt. Besonders betroffen durch die Inflation sind Produkte wie Tagesgeld, Festgeld, Rentenfonds, Lebensversicherungen und Bausparverträge. Im Gegensatz dazu gewinnen Immobilien durch die Inflation sogar an Wert. Sie bieten also den größtmöglichen Inflationsschutz von allen Anlageformen.

Auch in Bezug auf Steuern stehen Sie mit Immobilien sehr gut da, erfreuen sich Immobilien doch in steuerlicher Hinsicht einiger Privilegien.

Das Pflegeapartment im Wohnungseigentum erwerben Sie mit Grundbucheintrag. Der Betreiber (z. B. AWO, Johanniter, Vitanas etc.) übernimmt die vermietertypischen Aufgaben.

Sie erhalten mit mindestens 20-Jährigen Mietverträgen eine außergewöhnliche Sicherheit bei einer Rendite von ca. 4,0 - 5,0 %. Bei Leerstand Ihres Apartments erhalten Sie weiterhin Ihre Miete. Außerdem ist die Miethöhe indexiert, d.h., die Miete wird bei Inflation automatisch angepasst.

Pflegeimmobilien sind eine langfristige und sichere Investition in Ihre Zukunft

Wer kann eine Pflegeimmobilie kaufen?

Es gibt für den Kauf von Pflegeimmobilien an sich keine Grenzen oder Einschränkungen. Die Motive der jeweiligen Anleger können unterschiedlich sein.
 

Der Vermögensansparer

Da wäre zum einen die Überlegung, oftmals in jungen Jahren mit Beginn der Festanstellung bzw. Vollbeschäftigung, Vermögensaufbau zu betreiben und sich frühzeitig um seine private Altersvorsorge zu kümmern.
 

Der Vermögensanleger

Des Weiteren dient der Kauf einer Pflegeimmobilie im fortgeschrittenen Alter als eine geeignete Kapitalanlage mit einer hohen und gesicherten Rendite. Ebenso kann der Kauf einer Pflegeimmobilie den Nutzen einer Kapitalanlage erfüllen und darüber hinaus auch als Vorsorge und Absicherung für Familienangehörige sein, wie zum Beispiel Kinder oder Enkelkinder.
 

Pflegeimmobilie kaufen: Wie wird bezahlt?

Beim Kauf einer Pflegeimmobilie gibt es drei grundlegende Arten von Zahlungsweisen und Besitzübergang.

Pflegeimmobilie kaufen nach Makler-Bauträgerverordnung

Durch die MaBV ist exakt geregelt, ab welchem Zeitpunkt und in welcher Höhe (Rate) der Bauträger sogenannte Abschlagszahlungen vom Käufer verlangen kann und für welche Zwecke (erfüllte Bedingungen) diese veranschlagten Beträge verwendet werden und besichert sind. Somit ist die Entgegennahme von Zahlungen gem. MaBV an eine Reihe von Voraussetzungen geknüpft.

Die Vorteile einer Kapitalanlage in Pflegeimmobilien auf einen Blick

  • Beteiligung an einem der letzten Märkte der Zukunft und das absolut konjunkturunabhängig
  • Staatlich gesicherter und vereinbarter Mietfluss
  • Steuervorteile zusätzlich sichern
  • Historisch, niedriges Zinsniveau mit den besten Perspektiven
  • Sicherheit und Rendite im Einklang
  • Absolute Unabhängigeit von Finanzmärkten und Börsen
  • Einnahmensicherheit durch langjährige Mietverträge von bis zu 30 Jahren
  • Bis 4,8% jährliche Mietrendite (Kaufpreis in Relation zur vereinbarten Miete p.a) bei monatl. Auszahlung der Miete
  • Inflationsschutz durch vertragliche Mietindexierungen über die gesamte Laufzeit des Mietvertrages
  • Bonitätsstarke und äußerst erfahrene Betreiber mit mehr als 25 Jahren Erfahrung
  • Investition durch das Grundbuch abgesichert / keine Fondsbeteilung
  • Voller Hinterbliebenenschutz ohne Zusatzkosten
  • Investment mit 100% Kapitalerhalt
  • 100% Finanzierung der Pflegeimmobilie möglich
  • Kein Entwertungsrisiko durch Indexierung der Miete
  • Reine Sachwertanlage mit hoher Wertstabilität und Wertzuwachschance
  • Bleiben Sie flexibel : Sie können jederzeit die Immobilie vererben, verschenken und veräußern
  • Vorbelegungsrecht bei sämtlichen Heimplätzen einer Betreibergruppe